大規模修繕の基礎知識 Basic knowledge

Step01

修繕委員会の発足

まず、マンションの管理組合が修繕委員会への参加希望者を募集します。毎月修繕積立金を支払っているマンションの居住者であれば、誰でも参加可能です。
参加希望者が集まった後に理事会・総会にて承認を得れば、修繕委員会が発足します。どうしても参加希望者が集まらない場合は、マンションの管理会社のスタッフや専門家に依頼するのも一つの方法です。
また必ずしも修繕委員会を立ち上げなければならないとは限りません。そのため場合によっては理事会が主導して、大規模修繕の計画を立てていくケースもあります。

Step02

劣化状況の調査

大規模修繕の工事範囲、工法などを決めるために、マンションの劣化状況の調査を行います。調査は専門知識のある施工会社に依頼するようにしてください。見えないところや細かい箇所の状況まで調査をしてもらうために、外壁診断士など各種資格を保有する専門家が在籍する施工会社に依頼するのがおすすめです。

Step03

予算や方針、計画の決定

マンションの劣化状況の調査をしたら、調査結果を基に大規模修繕の方針や計画、修繕を行う箇所、予算などを決めていきましょう。
予算が少ない場合は修繕の優先度が高い順に計画に盛り込んでいくのがおすすめです。緊急性がなく優先度が低い箇所については、施工会社と相談の上、別のタイミングで修繕をすることを検討するのもよいでしょう。

Step04

総会で決議

大規模修繕に関する予算や内容が決まったら、総会を開催し決議を取りましょう。形状や設備の機能などが変わらない比較的軽度な修繕の場合は過半数の賛成が必要で、形状や設備の機能などが著しく変わるような修繕であれば4分の3以上の賛成が必要です。

中には大規模修繕について疑問があったり、否定的な意見を持っていたりする人もいます。そういった場合でも納得してもらえるように、大規模修繕の必要性や詳細について説明できるようにしておきましょう。

Step05

施工会社を決定

大規模修繕の内容や計画が決まった後は、実際に大規模修繕を依頼する施工会社を決めます。複数社に見積りを依頼して、しっかり比較検討するようにしましょう。
費用の内訳や施工実績、担当者の対応、アフターフォローの充実度などを総合的にチェックして、信頼できる施工会社に依頼するようにしてください。

Step06

工事説明会の開催

施工会社が決定したら、工事説明会を行いましょう。工事説明会では、マンションの居住者に対して工事内容や工事中の注意点などについて説明を行います。大規模修繕の約1カ月前に実施するのが一般的です。

もし説明会の中で居住者から挙がった質問や意見に対してすぐに回答・解決できない場合には、施工会社と一緒に対応策を検討するようにしましょう。

またマンションの近隣住民に対しても、事前に大規模修繕を実施する期間や内容などについて説明しておくことが大切です。

Step07

着工

着工後は事前に決めた大規模修繕計画・方針に基づいて、以下に挙げるような工事を進めていきます。

• 仮設工事
• 屋根塗装
• 下地補修工事
• 鉄部塗装
• コーキング工事
• 防水工事
• タイル補修工事
• 板金工事
• 外壁塗装
• 屋根葺き替え・カバー工事など

Step08

工事完了

全ての工事が完了したら、引き渡しです。契約書の内容に沿って、工事が問題なく行われているか、不具合はないかなどを確認してください。
また次の大規模修繕に備えて、修繕積立金を見直すべきかもこのタイミングで検討するとよいでしょう。