大規模修繕における業者選定のポイント

マンションやビルの規模に関わらず、「大規模修繕」は一大事業です。

その施工をする工事業者の選定は、工事内容・工事金額の確定とともに、極めて重要となります。今回のコラムでは、大規模修繕で施工業者を選ぶにあたってのポイントをいくつかご紹介します。

まずは大規模修繕工事を依頼するときの業者の種類は以下の３つが考えられます。

■管理会社

マンション・アパート経営のサポートをする管理会社は、社内に大規模修繕工事部門を抱えている場合があります。また社内でなくても、関連会社や、外部で提携を行っている施工業者がいる場合もあります。

常日頃、建物を管理し、劣化状況や不具合箇所を把握している管理会社は、信頼性が高く頼みやすい選択肢となるでしょう。しかし、実際に施工する会社は別であるため、管理会社への信頼がそのまま工事にあてはまるわけではありません。またコスト面においても、間に管理会社が入ることで割高になる可能性もあるので、注意してください。

■ゼネコン

オフィスやビルの建築を請け負っているゼネコンは、リフォームも扱っていることから大規模修繕工事も依頼できます。ゼネコンは、社内に設計・エンジニアリング・開発などの部門を抱え人材は豊富です。

ただゼネコンであっても、修繕工事の経験や実績が十分とは限りません。ゼネコンに大規模修繕を依頼した場合、実際の施工は下請けや孫請けの業者が行います。そのため、下請け・孫請け業者についても、経験と実績を調べる必要があります。

■修繕専門会社

修繕専門会社は、建物の修繕工事を専門としている施工業者です。修繕に関する専門知識・技術力を持っています。

修繕専門業者の強みは、修繕工事についての経験が十分にある点です。

修繕工事の専門家や技術者が計画から施工完了まで請負います。自社施工や自社管理であることが多く、修繕工事の内容は比較的融通が利きやすく、施工主の要望にきめ細かく対応できることも魅力です。しかし、一方で経験の少ない会社は、施工時の管理能力が低いケースもある為、注意する必要があります。

では、具体的にどういった点に注意して施工業者を選ぶのが良いでしょうか。

以下では、業者を選ぶ際にぜひ確認しておきたい点について解説します。

①    これまでの施工実績を確認する

施工業者が持っている経験・技術は、これまでの施工した実績に表れています。

施工業者の中には、新築工事も含めて施工実績としているケースもあります。しかし、修繕工事と新築工事では施工内容が大きく異なるため、参考にはなりません。

特にマンションの大規模修繕は、入居をしながら行われる工事です。工事の進め方・入居者との接し方に「ノウハウ」や「慣れ」がないと、入居者とのトラブル続き・クレーム続きの工事となってしまいます。

そのため、修繕工事の施工実績が多く、少なくとも年間に複数回受注できている業者がおすすめです。

②    会社の規模や経営状態を確認する

施工業者との付き合いは、次に大規模修繕工事を計画する時期である約１０年後まで続くことも考えられます。依頼した施工業者が倒産して、設備メンテナンスが滞ってしまわないように経営状態を判断材料としましょう。

会社規模や経営状態の調べ方は以下の通りです。

■業者のホームページの確認

ホームページの企業情報や会社情報から確認します。投資家向けのＩＲページがあれば収益が悪化していないか等を調べることができますが、中小の業者に関しては、財務状況を公表していないことがほとんどです。

■企業信用調査会社の活用

業者のホームページからだけでは財務状況が分からない場合は、第三者機関である企業信用調査会社の情報を活用しましょう。

③    プレゼンテーションで社風を見極める

大規模修繕は工事期間が長いことから、近隣を含め、様々なストレスが発生する可能性があります。それを避けるためにも、業者の社風を見極め、慎重に選ぶ必要があります。

複数の施工業者候補を選定したら、実際に理事会や修繕委員会に出席してもらってプレゼンテーションしてもらいましょう。

プレゼンテーションの資料には、会社案内や工事中の安全対策等の他、その会社自体が重視している点が盛り込まれています。

例えば「安全管理に関する社員教育を徹底している」とか、「コストを徹底的におさえて、安さを重視している」などです。

プレゼンテーション資料は、その会社の社風を現しているとも言えることから、社風に納得できる業者を選びましょう。

④　現場監督予定者の人柄・能力を知る

工事責任者（現場所長など）の人柄・能力も、無事に大規模修繕が完了するための大きなポイントとなります。

どんなに丁寧に、またどんなに最新の機器を用いて工事をしても、騒音・振動・臭いなどの問題は避けられません。これらの問題について、入居者や近隣の方へのストレスをできるだけ軽減して乗り切っていけるかが重要です。

実際に工事が始まると、現場監督のコミュニケーション能力（入居者や近隣の方と上手くコミュニケーションをとる能力）や、管理会社や理事会・修繕委員会など必要な相手に適切・適宜な報告をして必要な支援を求める能力などが大きくものをいいます。

施工業者選定のプレゼンテーションの際、営業担当だけでなく、工事を受注した場合の実際の現場監督予定者にも出席してもらうのが良いかもしれません。

⑤　工事保証・アフターサービスの内容を確認する

工事の保証内容や期間については業者ごとに異なるため、必ず確認しましょう。

工事前の不具合・劣化調査を行うための建物診断は、コンサルティング業務まで行う施工業者については、自社で実施します。しかし、そういった業務を行っていない業者の場合、他社にコンサルティング費用を払い、建物診断を依頼しなければなりません。そのため、余分なコストが発生します。

またアフターサービスについても、防水工事や外壁塗装などで保証がつく場合もあります。

保証やアフターサービスの内容は、工事前後のコストを考える上でも、重要ポイントになりますので業者を決めるさいには必ず確認しておきましょう。

■■■　まとめ　■■■

大規模修繕はマンションの一大事業です。

大規模修繕で行う外装補修工事や防水関連工事等は、いくつか選択肢があるものの、その工法は概ね確立しています。そのため、その建物を建築した会社でないとできない工事というのは存在せず必ずしも、建設会社が良いとは限りません。

また、先に述べたように、コストや管理面において、大手ゼネコンや管理会社のグループ会社なら安心などという事もありません。

広い目でみて、業者選定をすることが大規模修繕を成功させるポイントの１つです。

コストを抑えたい場合は、修繕専門会社がおすすめです！

大規模修繕工事のコストを抑えたい場合は、修繕専門会社に依頼することがおすすめです。
大規模修繕工事を請け負う会社の種類の中で、確実に自社で一元管理できる会社は、修繕専門会社のみとなっています。

管理会社やゼネコンに依頼しても、実際に施工する会社は関連会社や下請け業者です。
受注業者から下請けに仕事を回すこととなるため、仲介手数料が工事費用に上乗せされてしまいます。

修繕専門会社は、自社で大規模修繕工事を施工するため、施工価格が必要以上に膨らみません。

修繕を検討する際、ぜひ修繕専門会社を検討に入れてみてください。

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