大規模修繕は居住者の皆さまの安全や快適な暮らしを守るたには必須であり、またマンションの資産価値を高めることにも繋がります。

施工会社を選ぶにあたって、どこの施工会社に頼んでどれくらいの価格でできるのか・・・・お悩みの管理組合様やオーナー様もいらっしゃると思います。

そこで、今回はのコラムでは見積もりを取得する際に知っておきたい見積もりの取り方や、見積書を見るときのチェックポイントについて解説します。

●ポイント１：相見積もりを取る

大規模修繕は費用もかかり十数年に一度の大掛かりな工事です。見積は必ず数社から取得し比較検討するようにしましょう！大規模修繕は工事内容も多岐にわたり、施工方法や使用する塗料や材料などを加味すると、何通りもの組み合わせが発生しそ如何で価格も大きく変わってきます。

その当たりを考慮し、最低3社からの見積を取得することをお勧めします。

では、どの会社に見積を依頼すれば良いのか、という話になりますが、

これについては前回のコラム「業者選定のポイント」、にも書いてありますので、併せてぜひご覧ください。

●ポイント2：相見積もりを取る会社の業種を知る

大規模修繕とネットで検索するとたくさんの会社がでてきますが、大きく分けて以下の3つに分類されます。

〇ゼネコン

大きな規模の会社が多いゼネコンは、社内に設計・エンジニアリング・開発などの部門を抱え人材は豊富です。ただゼネコンであっても、修繕工事の経験や実績が十分とは限りません。ゼネコンに大規模修繕を依頼した場合、実際の施工は下請けや孫請けの業者が行います。そのため、下請け・孫請け業者についても、経験と実績を調べる必要があります。また、ゼネコンに依頼した場合は孫請けやその下の業者までに工事が及ぶことも多いので、中間マージンが発生し、費用はその分高くなることは想定しておいた方が良いでしょう。

〇管理会社

マンション・アパート経営のサポートをする管理会社は、社内に大規模修繕工事部門を抱えている場合があります。また社内でなくても、関連会社や、外部で提携を行っている施工業者がいる場合もあります。いずれにしても、すでに管理会社が介入して日々の管理を行っている場合には、その管理会社本体、もしくはつながりの深い会社を推薦される場合が殆どですので、管理会社に有利な主導権にて進められる場合も想定できますでの、その点は十分注意しましょう。

〇大規模修繕施工行業者

修繕専門会社は、建物の修繕工事を専門としている施工業者です。修繕に関する専門知識・技術力を持っています。修繕専門業者の強みは、修繕工事についての経験が十分にある点です。修繕工事の専門家や技術者が計画から施工完了まで請負います。自社施工や自社管理であることが多く、修繕工事の内容は比較的融通が利きやすく、施工主の要望にきめ細かく対応できることも魅力です。しかし、一方で経験の少ない会社は、施工時の管理能力が低いケースもある為、注意する必要があります。

状況によってどの業者が工事を依頼する際にベストかは違ってくると思いますので、それぞれの特徴を理解した上で、最適と思われる会社から見積を取得するようにしましょう。

〇ポイント３　見積書の見方

見積を取得する会社が決まったら、実際に見積を取得し比較検討する流れとなりますが、ここでもポイントをいくつかご説明させて頂きます。

〇事前に相場を把握しておく

まずは工事に際しての費用の相場を予め把握しておくことをおすすめします。費用についてはコラム「大規模修繕の費用相場は？」にも記載してありますが、目安としてマンション一戸あたりの費用目安：100万～125万円です。

この数字から大よそどれくらいかかるのかを予め把握しておきましょう。もちろん工事内容の詳細によって前後しますが、各会社から提出された見積内容の妥当性を見る判断基準の一つになります。

提出された見積に大きな乖離がある場合には、なぜその金額になるのかきちんと内容の説明を求めることも大切です。

〇各社同一条件となるように見積を取得する

せっかく複数の会社から見積を取得しても項目がばらばらだと比較検討することが難しくなります。見積を取得するさいは現地調査や建物診断を行って、各社が工事を行うべき箇所を特定し、現状にあわせて工事内容を提案します。よって同じ建物の見積を取得した場合でも、同一の内容とならない事があります。

このような事を避ける対策としては、想定できる工事内容を洗い出しを行い、見積項目のフォーマットを作成しそれに沿って見積書を作成してもらう事です。依頼する際に想定していなかった項目が発生した場合には追加分として、用意された項目と分けて見積を算出してもらうようにして下さい。あくまでも、各社比較検討できる項目は揃えること、これがポイントです。

ただ、工事の専門化でないのに予め理想通りの項目を想定し洗い出すことは難しい作業でもありますので、その場合は先に1社だけ見積依頼を行い、他の数社はそれに合わせてもらうかたちで見積書を作成してもらう方法もあります。この場合だと、工事専門家から出された工事内容とその金額の判断基準が一つできるので、その後の工事内容の決定や業者選定の基準なども整理しやすくなるでしょう。

〇単位、単価、材料をしっかり確認する

実際に見積書を手にしてまず確認すべき点を挙げておきます。それは「単位」「単価」「材料」です。

単位が「一式」で総額表示されている見積書や、材料が書かれていない見積書では、詳しい工事内容が把握できません。数量や単価が不明瞭であったり、面積などの数量が異なっている見積書も、内容をきちんと判断できません。また、諸経費の項目が不明な見積書や、廃材処分の記載がない見積書もNGです。

このような見積書を作成する時点で、どんな業者かある程度判断できる場合もあるでしょう。

〇＋αの提案力を見る

最後のポイントとしては、各社の力の差がでる提案力を比べることも挙げておきます。例えば3社から見積を取得すれば、特段細かい指定の中で見積を依頼しない限り、三者三様の見積書がでてくるはずです。その内容の説明をしっかり受けて、比較検討を行いましょう。

特に、建物は一見した外側だけでは分からない部分が多く素人では判断できない事も多々あります。下地の補修などは見積に入っているか、外壁塗装や防水の場合は、複数回の工程で仕上げる事がほとんどですので、その工程がきちんと加味されているか、また、使用する材料などにも性能別にグレードがありますので、どのグレードの材料で見積もってくるのか、等、各社の見積内容を書面でもらうだけでなく、きちんと直接説明を受けることは必須と言えます。

疑問があれば、必ず質問をして納得のいくまできちんと説明を受けることをおすすめします。そして、必用のない項目まで見積されていないか、も必ずチェックしましょう。あきらかに他社より見積項目が多かったり、金額がかけ離れた会社があれば、要注意です。

最後に

見積を取得する際は必ず相見積もりを取得し、さらに各社内容を比較できるようすること、そして各社の提案力や見積内容の詳細まできちんと把握すること、これが大切です。

多額の費用がかかる大規模修繕ですので、さまざまな視点から納得のいく工事となるよう、見積取得の段階から注力していくことをおすすめします。

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